三亚中央商务区是海南省第一批设立的自贸港重点产业园区。有别于“新城新区”的传统CBD建设模式，三亚中央商务区以城市更新为核心理念，因地制宜选取三亚中心城区核心地段的低效存量建设用地，打造一个从城市既有骨架上生长出来的总部园区。

园区位于三亚中心城区三亚湾和迎宾路沿线的凤凰海岸、月川、东岸、海罗四个城市更新单元，面积约450.8公顷。经过三年多的规划建设，园区实现跨越式发展，园区建设空间仅占全市建设用地比重的2%，贡献了全市外资投资额的58%、货物进出口总额的32%、税收的15%，形成以总部经济、金融服务、专业服务、邮轮游艇为特色的产业链条，位列海南自贸港现代服务业园区考核第二名。

规划“一张图”

城市发展，规划先行。项目团队自2018年起全过程服务中央商务区规划建设，先后开展了前期研究、国际征集、方案综合、一体化实施规划、精细化城市设计以及绿色园区、智慧园区等系列规划。

空间结构方面，规划构建“商务轴、滨海带、山水廊、多节点”的空间格局，促进组团协同并进，带动中心城区全面发展。规划将生态文明建设贯穿全过程，以“城区就是景区”为理念，编织山、海、河、城、岸、岛，用精品游线串联城市景观，体现旅游消费与总部经济的高质量融合。

中央商务区游艇港更新

单元布局方面，凤凰海岸单元紧邻三亚湾滨海，是总部服务、邮轮游艇、文化休闲的核心区域。规划尊重自然、顺应自然，通过多主题滨海空间串联椰梦长廊，延续城市公共海岸休闲带；修补城市天际线，打造层级分明、显山露水、高低起伏的海滨界面。

月川是三亚的城市记忆。项目追溯历史脉络，考量文化肌理，打通金鸡岭与三亚河的视线通廊，打造以休闲共享为主题的中央景观轴。

东岸单元内部拥有东岸、新岸湿地公园的绿色骨架，围绕湿地旅游，注入文化创意博览和休闲功能。

海罗单元打通望山绿廊，拼好三亚中心城区“翡翠项链”的最后一块拼图。

实施“一体化”

盘活低效存量用地，推动三亚城市更新。

三亚背山面海，城市用地狭长、腹地纵深短，没有集中成片的可开发区域。项目规划识别中心城区低效存量用地，通过成片开发模式盘活低效用地81.55公顷，承载总部商务、现代商贸、金融服务等园区核心功能。

以园区建设带动城区系统更新。织补中心城区蓝绿空间，塑造中心城区“两河四岸”精品空间；畅通城区道路交通网，加密路网密度，解决核心区交通瓶颈；修补城市空间、提升城区风貌，带动老旧街区微更新改造。融入生活圈，植入各类高品质服务配套，与城区共享。

桥头公园更新效果

坚持“五个一体化”，服务规划编制走向规划实施。

基础设施一体化即整合园区综合交通、市政管网与新基建，以一体化实施标段实现地面地下一体化同步建设。产城融合一体化即盘整园区土地资源，整合可出让经营性建设用地，制定成片开发方案，有序安排土地出让计划。公园绿地建设一体化即将规划公园绿地生成公园建设项目库，分类提出下层次公园设计细则要求；明确园区植栽彩化、景观小品、夜景照明的特色化设计要求。街区品质提升一体化即梳理园区内老旧街区，打包生成若干“房子—小区—街区—城区”一揽子微更新改造实施项目。空间资源盘活一体化即以园区可持续发展为目标，提出园区分阶段扩区方案，形成园区一体化建设实施规划建设指引图。

聚焦精细化城市设计，支撑带方案土地出让。

在三亚湾滨海的凤凰海岸单元，开展精细化城市设计引导工程建设，支撑报建方案审查。通过对空间形态、建筑风貌、城市空间三个方面共17项管控事项精细设计，形成实施开发细则，转化为土地出让条件，开展重要地块带方案土地出让，确保建设不走样。滨海重点单元21宗用地已对接完成土地出让9宗，其中6个项目正在建设或已建成。

先行谋划绿色智慧园区，助力海南国家生态文明试验区建设。

以碳中和为指向，对标国家绿色生态园区高星级评价标准，采用资源综合规划法，从能源综合利用、水资源综合利用、固体废物综合治理、绿色低碳建筑、城市微气候模拟与空间设计引导5个方面搭建中央商务区绿色园区建设的系统路径。目前，园区内新建重点项目按照LEED铂金级和二星级绿色建筑要求开发建设。建设数字孪生园区，设计1+1+3+N智慧园区架构，目前，园区数智化管理调度平台已进入系统开发阶段。

建成“一片城”

五年的陪伴式规划，见证了三亚中央商务区从“一张图”到“一片城”。

三亚港公园、凤凰岛桥头公园打通原本割裂的滨海空间；胜利路、月明桥贯通了三亚河东西两岸，便利了往来行人；大悦城、国际金融中心成为三亚新地标和网红打卡地；丹州小学改造等公共服务项目弥补了三亚城区服务配套设施短板。

中央商务区东岸单元建设效果

通过中央商务区的建设实施，三亚中心城区的空间环境品质得到极大提升，三亚湾滨海休闲带全线贯通，顺着椰梦长廊可以漫步到南边海国际游艇港，打卡南海渔村；三亚河两河四岸的超级绿道串联了城区的核心休息绿地，实现了“城区就是景区”的建设目标；市政基础设施的全面升级改造，有效改造城区易涝积水点；园区建设带动沿街老旧居民区的微更新改造，植入嵌入式公共服务设施，极大提升了居民生活的幸福感。

未来，中央商务区将持续以城市更新为抓手，促进园区多元化的产业空间供给和产业业态提质升级，补足城区各项服务配套，不断优化美化城区环境，释放园区更大发展动能。

中规院北京公司、三亚中央商务区管理局供图